Zmena správcu bez rozhodnutia vlastníkov...

Zmena správcu bez rozhodnutia vlastníkov, zlúčenie, splynutie obchodných spoločností

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) myslí aj na situáciu kedy môže dôjsť okrem zmeny alebo zrušenia správcu aj k splynutiu alebo zlúčeniu správcovských spoločností. Odkaz na takúto situáciu nájdeme v § 8 ods. 2 zákona : „Akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome“.

Ustanovenie zákona má pred možnými nežiadúcimi účinkami chrániť v prvom rade vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorým sa zmení v prípade splynutia alebo zlúčenia správca bez ich prejavu vôle a bez ohľadu na ich názor. V takomto prípade nejde o dobrovoľnú zmenu správcu na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vlastníci nemajú možnosť do tohto procesu vstúpiť, a o zmene sa častokrát dozvedajú až po ukončení procesov alebo aj náhodne.

Zákon by mal chrániť vlastníkov bytov a nebytových priestorov tým, že správca je povinný o tejto skutočnosti bezodkladne informovať vlastníkov o takejto skutočnosti. Nemáme už špecifikovaný čas kedy je správca o tejto skutočnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov povinný informovať. Seriózny správca by to mal urobiť ešte pred začatím procesu zlúčenia alebo splynutia. Tak majú vlastníci jednak možnosť zžiť sa s touto informáciou a možno aj rozhodnúť o ich ďalšej budúcnosti. 

Veľmi dôležitým ustanovením v zákone je, že akákoľvek zmena, zrušenie, splynutie alebo zlúčenie správcov nemôže byť na ujmu vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Najskôr si budeme asi predstavovať ujmu peňažnú, a teda napr. zvýšená platba za správu alebo iné poplatky.

Pri zlúčení obchodným spoločností dochádza k univerzálnej sukcesii do všetkých práv a povinností zanikajúceho subjektu, ak správca zaniká bez likvidácie a zlučuje sa s iným správcom. Pri splynutí síce správca rovnako zanikne, tak ako ostatné splývajúce spoločnosti, avšak novovznikajúca spoločnosť vzniknutá splynutím sa stáva právnym nástupcom všetkých zanikajúcich spoločností. Výkon správy z právnej hľadiska pokračuje ďalej, keďže zmluva o výkone správy platí aj naďalej po splynutí alebo zlúčení. Nový správca vstupuje do všetkých práv a povinností predchádzajúceho správcu, ktorý v dôsledku fúzie zanikol.

Tak ako sme spomenuli v predošlých riadkoch „zmluva o výkone správy naďalej platí“ , teda pre správcu aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov je záväzný aj jej obsah, pričom neodmysliteľnou súčasťou je uvedenie výšky platby za správu a spôsob úpravy tohto poplatku, prípadne aj cenník správcu.

V zmysle § 14b ods. 1 písm. f) zákona „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o výške platby za správu“.

Zmluva o výkone správy spravidla obsahuje, kedy je správca oprávnený meniť výšku platby za správu, a je to najmä pri uplatnení inflácie, zmene meny, zmene DPH, zmene rozsahu poskytovaných služieb a podobne. Akékoľvek iné navyšovanie poplatku za správu sa môže vykonať len na základe predošlého súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Pokiaľ teda máte nového správcu, ktorého ste získali na základe zlúčenia alebo splynutia vášho predošlého správcu, ten nový musí rešpektovať vašu zmluvu o výkone správy vrátane platby za správu a nemôže svojvoľne sám jeho výšku upraviť. 

V prípade, že má nový správca záujem zmluvu o výkone správy upraviť, resp. zvýšiť poplatok za správu musí postupovať zákonným spôsobom a teda súhlas získať rozhodnutím potrebnej väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov na schôdzi vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní. Akékoľvek obchádzanie zákonom stanoveného postupu môže byť kvalifikované okrem iného aj ako ujma na strane vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zmysle § 8 ods. 2 zákona.