Vlastníctvo balkónov, lodžií a následné financovanie ich opráv

Vlastníctvo k balkónom, lodžií a terase v bytovom dome je opakujúca sa téma na diskusiu, ktorú nevyriešila ešte ani jedna novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“). Výsledkom sú stále dva protichodné názory.

Kúpili sme si byt alebo nebytový priestor, ku ktorému prilieha balkón, lodžia alebo terasa a od počiatku máme pocit, že je to naše osobné vlastníctvo. Situácia kedy o tomto „fakte“ začneme ako vlastníci pochybovať je rozhodovanie o ich rekonštrukcii a najmä financovaní schválených prác.

Príkladom ako z čítanky je keď „pani Anička“ zistí, že vlastníci na schôdzi vlastníkov rozhodli o obnove bytového domu, súčasťou ktorej je aj oprava lodžií a hoci ona sama lodžiu od počiatku nemá, hlasovanie a následné zvýšenie tvorby do fondu prevádzky údržby a opráv sa dotýka aj jej. A tu nastupuje celý rád otázok, kto je vlastníkom balkónov, lodžií a terás, prečo si vlastníci nefinancujú ich opravy sami ale musím sa financovania opráv balkónov zúčastňovať aj ja, hoci balkón nemám?

V zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov k bytu môže patriť aj príslušenstvo, pričom zákon odkazuje na definíciu príslušenstva k bytu v zmysle § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka nasledovne:

„Príslušenstvom bytu sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.“

Balkón je súčasťou stavebnej konštrukcie bytového domu a zároveň ide o otvorený priestory, preto nenapĺňa definíciu príslušenstva bytu v zmysle Občianskeho zákonníka.

V zmysle § 2 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

„Spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.“

Súčasné znenie zákona priamo neobsahuje vo výpočte spoločných častí domu balkóny, lodžie ani terasy, avšak výpočet spoločných častí je len demonštratívny, a teda nie je konečný. Spoločnými časťami domu môžu byť aj iné časti domu než tie, ktoré sú výslovne uvedené v zákone. V zmysle aktuálnej právnej úpravy je balkón potrebné vnímať ako spoločnú časť bytového domu.

Povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru platiť úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv je v § 10 ods. 1 zákona upravená nasledovne

„………….Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov. „

Práve tento paragraf nám dáva odpoveď na otázku čím sú balkóny, lodžie alebo terasy. Balkón, lodžia alebo terasa je spoločná časť, ktorá prilieha ku konkrétnemu bytu alebo nebytovému priestoru.

V zmysle § 19 ods. 4 platí, že „ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak

1. a) z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome, alebo
2. b) sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe……..“

Ako nespravodlivosť vlastníci vnímajú aj výšku príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv vzťahujúcu sa na balkóny, lodžie a terasy a teda vlastníci platia len úhrady vzťahujúce sa na 25 % plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Prečo je tomu tak, a prečo je stanovených práve 25% veru odpovedať nevieme.

To, že balkóny, terasy a lodžie sú považované za spoločné časti bytového domu s výlučným užívaním potvrdzuje aj § 10 ods. 3 zákona, ktorý myslí na financovanie ich opráv väčšieho rozsahu a teda

„……..Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. ……“

V samotnej réžii vlastníka sú individuálne opravy ako vymaľovanie či zasklenie, samozrejme s potrebnými postupom v zmysle Stavebného zákona a Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.