Typy bytových domov na Slovensku poznáme rôzne. Ako komplikovaný typ bytového domu z pohľadu rozhodovania vlastníkov vidíme veľký bytový dom, ktorý je rozdelený na niekoľko jednotlivých vchodov. Problémom je to, že vlastníci si stále neuvedomujú, že hoci má dom napríklad štyri samostatné vchody, štyri samostatné výťahy a oddelené spoločné priestory, ale majú pridelené jedno súpisné číslo, sú jednou stavbou a z pohľadu zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú vnímané ako jeden celok, teda jeden bytový dom.
Opakovane riešime problémy ako v takomto bytovom dome hlasovať, ako to môže byť s hlasovaním po jednotlivých vchodoch. Táto požiadavka zo strany vlastníkov, ale tiež prax niektorých správcov prichádza najmä pri rozhodovaní v otázkach, ktoré sa v skutočnosti týkajú len jedného vchodu. Ide napríklad o hlasovanie o zástupcovi vlastníkov jedného vchodu, o oprave jedného výťahu, o maľovaní len v jednom vchode a podobne.
V tomto prípade je potrebné si uvedomiť, že v zmysle § 13 ods.1 zákona č. 182/1993 Z. z. „S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku.“
Ak vlastníci v bytovom dome rozhodujú o niečom, zákon nám stále prikazuje rozhodovať v kvóre príslušnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, nie v jednotlivých vchodoch.
Ak sa vlastníci v jednom z vchodov bytového domu rozhodnú pre maľovanie spoločných priestorov, o tej otázke rozhodujú vlastníci celého domu, hoci áno z praktického pohľadu sa tieto práce ostatných vchodov netýkajú. Práce sa však financujú z účtu fondu prevádzky, údržby a opráv ich domu a realizujú sa na spoločných častiach a spoločných zariadeniach, kde má každý a jeden vlastník v dome svoj menší či väčší podiel.
Vlastníci v dome rozhodujú na schôdzi vlastníkov alebo v rámci písomného hlasovania, aj sa zvoláva schôdza alebo vypisuje písomné hlasovanie pre všetkých vlastníkov domu. Zákon nám hovorí o doručení pozvánky alebo oznámenia o vyhlásení písomného hlasovania všetkým vlastníkom v dome. Zákon nám neumožňuje organizovať v bytovom dome čiastkové schôdze alebo čiastkové písomné hlasovania a robiť v rámci nich dielčie rozhodnutia.
Ak by nám zákonodarca túto alternatívu chcel umožniť, určite by to v zákone upravil tak, ako to je v prípade spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré je tvorené viacerými bytovými domami. Teda „ak spoločenstvo tvorí viac domov, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, zmluve o úvere alebo jej zmene, zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene, rozdelení spoločenstva a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.“ Ale aj tu je potrebné podotknúť že sa to týka celého bytového domu v rámci SVB, nie jednotlivých vchodov.
Hoci sa vlastníkom bytov a NP hlasovanie po vchodoch zdá byť logické a aj pre nás správcov prakticky jednoduchšie, ale vo všetkých náležitostiach týkajúcich sa bytového domu musí byť umožnené rozhodovať všetkým vlastníkom v dome, a teda hlasovanie a rozhodovanie len jedného vchodu bytového domu nie je prípustné. Takýmto rozhodovaním, by došlo k upretiu práva ostatných vlastníkov v dome podieľať sa na správe a rozhodovaní domu ako celku.
- Log in to post comments