V zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) patrí správcovi za výkon svojej činnosti – správy bytového domu odmena, spravidla nazývaná „poplatok za správu“.
Správa bytového domu je veľmi široký pojem a tak široký je aj rozsah činnosti, ktoré správca vykonáva alebo môže vykonávať. V zákone síce nájdeme definované v § 8b ods. 1 a 2 čo je správca povinný vykonávať, no na ďalších miestach zákona sú uvedené ďalšie činnosti. Požiadavka správcov pri posledných novelách zákona bola zaradiť do zákona presný súpis činnosti, ktoré je správca povinný vykonávať v rámci poplatku za správu.
Všeobecne problémom je oprávnenosť účtovania poplatkov vlastníkom, ich výška a ich schvaľovanie vlastníkmi nad rámec poplatku za správu. Medzi správcami sa líšia názory v stanovení poplatkov, kým jeden správca berie účasť správcu na schôdzi vlastníkov ako svoju povinnosť, druhý za to účtuje osobitný poplatok, a tak isto to je napríklad pri zmene vlastníka, vyhlásení písomného hlasovania, spracovaní konečného vyúčtovania a množstve iných poplatkov.
Presné vymedzenie rozsahu činnosti správcu v rámci poplatku za správu, by na jednej strane vlastníkom uľahčilo zorientovať sa v celkovom náklade domu za činnosť správcu a na druhej strane by správcovia nešli do rizika, že za neoprávnené a neprimerané poplatky dostanú mastnú pokutu.
Správca je dodávateľom a jeho hlavná činnosť je výkon správy, za čo je oprávnený si účtovať poplatok. Výška tohto poplatku by mala zohľadňovať všetky režijné náklady správcu (napr. nájom, telefóny, mzdy, motorové vozidla, nákup softvéru, poštovné a samozrejme jeho zisk). Mnoho správcov poskytuje ale rozsiahlejšie a možno nadštandardné služby, za ktoré si musia vlastníci priplatiť. Správca ich zohľadňuje v osobitných poplatkoch.
V zmysle § 5 ods. 1 písm. d) zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa:
„Obchodník je povinný pred uzavretím zmluvy, ktorej predmetom je poskytnutie produktu za odplatu, alebo ak sa zmluva uzatvára na základe objednávky spotrebiteľa pred tým, ako spotrebiteľ odošle objednávku, ak nie sú tieto informácie zjavné vzhľadom na okolnosti uzavretia zmluvy alebo na povahu produktu, spotrebiteľovi jasným a zrozumiteľným spôsobom oznámiť:
d) predajnú cenu produktu, spôsob, akým sa vypočíta, ak vzhľadom na povahu produktu nemožno predajnú cenu určiť vopred, náklady na dopravu, dodanie, poštovné a iné náklady a poplatky a skutočnosť, že do celkovej ceny môžu byť zarátané ďalšie náklady a poplatky, ak náklady a poplatky nemožno určiť vopred“
V zmysle § 5 ods. 2 zákona č. 108/2024 Z. z. o ochrane spotrebiteľa:
„Platbu inú ako je úhrada predajnej ceny za produkt podľa odseku 1 písm. d) je spotrebiteľ povinný zaplatiť, ak s touto platbou výslovne súhlasil pred uzavretím zmluvy alebo pred odoslaním objednávky, ak sa zmluva uzatvára na základe objednávky spotrebiteľa. Obchodník nesmie v návrhu zmluvy alebo pri ktoromkoľvek úkone, ktorý predchádza uzavretiu zmluvy, ponúkať spotrebiteľovi predvolené možnosti, pri ktorých sa vyžaduje úkon spotrebiteľa smerujúci k ich odmietnutiu s cieľom vyhnúť sa úhrade dodatočných nákladov.“
Pri vytváraní poplatkov mimo poplatku za správu domu je potrebné dbať na :
• Oprávnenosť poplatku. Poplatok správcu musí byť voči vlastníkom oprávnený, a teda správca nemôže od vlastníkov požadovať poplatok za činnosť, ktorá je obsahom základných povinnosti správcu. Ako príklad uvádzam „poplatok za spracovanie vyúčtovania“ alebo „poplatok za zápis zmeny vlastníka bytu“.
!!!Ako neprípustný poplatok bol SOI kvalifikovaný poplatok za úkony spojené so zmenou vlastníka bytu, hoci bol aj obsahom riadne schválenej zmluvy o výkone správy. Podmieňovanie vykonania zmeny vlastníka v evidencii správcu zaplatením poplatku bolo uznané ako ustanovenie spôsobujúce značnú nerovnováhu medzi právami a povinnosťami vlastníka bytu v postavení spotrebiteľa.
• Primeranosť výšky poplatku
• Schválenie poplatku vlastníkmi. Správca si nemôže svojvoľne stanoviť druh a výšku poplatku bez toho aby s tým prejavili vlastníci súhlas. Vlastníci musia s poplatkami, ktoré im správca účtuje vopred prejaviť súhlas. Cenník správcu by mal byť schválený súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome ako samostatný dokument, alebo ako súčasť zmluvy o výkone správy. V rámci informovania vlastníkov o cenách za poskytované služby nepostačuje informovanie vlastníkov na webovej stránke správcu alebo nástenke domu.
! Pri schvaľovaní je dôležité zaradiť do cenníka alebo zmluvy o výkone správy aj podmienky za akých je možné upravovať výšku poplatkov napr. aj bez súhlasu vlastníka.
Príklady rozhodnutia SOI:
1. SOI so sídlom v Košiciach v konaní P/0252/08/24 uložila správcovi pokutu z dôvodu, že vo vyúčtovaní nákladov za služby spojené s užívaním bytu vyúčtoval náklad v položke „ostatné prevádzkové náklady“, napriek tomu, že pri kontrole nepredložil žiadne doklady, z ktorých by bolo zrejmé, aký náklad na bytový dom bol rozúčtovaný na jednotlivých vlastníkov, predmetné náklady neboli špecifikované ani v zmluve o výkone správy a pri kontrole nebolo preukázané ani odsúhlasenie, resp. dohoda vlastníkov o spôsobe rozdelenia týchto nákladov medzi vlastníkov.
2. SOI so sídlom v Košiciach v konaní P/0247/08/24 uložila správcovi pokutu za účtovanie nákladov ako položky „Podporná energetická služba“, kde predmetom nákladu bol odpočet údajov z bytových vodomerov a spracovania údajov. Dôvodom udelenej pokuty bolo nedodržanie § 8b ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. v zmysle ktorého je správca povinný sa riadiť rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov o výbere zhotoviteľa. Poplatok bol teda účtovaný vlastníkom bez ich súhlasu.
- Log in to post comments