V rámci správy bytového domu je historicky zaužívaná evidencia osôb, ktoré byt alebo nebytový priestor užívajú. Nejde o evidenciu počtu vlastníkov, ktorá je v rámci správy nevyhnutná, ale o evidenciu osôb, ktoré byt alebo nebytový priestor aj reálne užívajú. Dôvod evidencie takýchto osôb je prostý a tým je rozúčtovanie niektorých dodávaných služieb v rámci konečného vyúčtovania, pričom ide o tzv. „osobomesiace“. Najčastejšie sú takýmto spôsobom rozúčtované plnenia, ktoré nemajú spôsob rozúčtovania upravený zákonom alebo vyhláškou ale je to napríklad elektrická energia využívaná v spoločných priestoroch domu, elektrická energia pre účely výťahu, upratovanie spoločných priestorov domu a hoci len minimálne ale v niektorých mestách aj odvoz a likvidácia odpadu.
Pravidlo rozúčtovania jednotlivých plnení v bytovom dome podľa osobomesiacov nie je veľmi šťastný spôsob a častokrát spôsobuje v dome viac problémov ako úžitku. Problém vzniká medzi vlastníkmi navzájom a následne aj voči správcovi, ktorý je v konečnom dôsledku považovaný za vinného, a to za nesprávne rozúčtovanie spomínaných položiek medzi vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov.
Vlastníci pri nahlasovaní nepriznajú pravdivý počet bývajúcich, prípadnú zmenu správcovi nenahlásia, nevedia či za osoby „čiastočne“ bývajúce majú platiť, v konečnom dôsledku sa vlastníci navzájom osočujú a upodozrievajú z nesprávneho rozúčtovania nákladov príslušných služieb.
Povinnosť nahlásiť počet osôb užívajúcich byt alebo nebytový priestor leží na pleciach vlastníka, čo je v zmysle § 11 ods. 9 zákona č. 182/1992 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zaradené aj medzi základné povinnosti vlastníka: „Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju adresu a každú jej zmenu“.
Nie je povinnosťou správcu pred každým vyúčtovaním zisťovať, lustrovať a fyzicky obchádzať jednotlivé byty za účelom zaktualizovania počtu užívajúcich osôb. Je potrebné tiež uviesť, že nie je chybou vyúčtovania, resp. chybou správcu v konečnom vyúčtovaní ak si vlastníci neplnia svoju povinnosť nahlásiť aktuálny počet osôb.
Vo všeobecnosti platí, že sa nájdu vlastníci, ktorí budú vnímať spôsob rozúčtovania nespravodlivo. Vlastníci medzi sebou riešia psa, ktorého je potrebné pravidelne venčiť, dôchodcov, ktorí nechodia do práce a tým pádom sa v bytovom dome zdržiavajú viac alebo matky s malými deťmi doma. Je viac pravdepodobné, že takéto osoby využívajú spoločné priestory domu viac ako 6 členná rodina, ktorá ráno z domu odíde a večer sa vráti. Bývanie v bytovom dome je z každého uhla pohľadu spoločným bývaním, a o pravidlách v dome rozhoduje väčšina. Aj o spôsobe rozúčtovaní plnení, ktoré nám dnes neupravuje žiadna vyhláška alebo zákon rozhodujú vlastníci súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome.
V zmysle § 10 ods. 7 zákona č. 182/1993 Z. z. „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu“. To znamená, že aj napriek tomu, že v byte nikto nebýva, vlastník musí platiť min. za 1 osobu v prípade plnení, rozúčtovaných na osobomesiace. Čo je však možné aplikovať je zohľadnenie miery využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu v zmysle § 10 ods. 6 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vlastníci môžu napr. rozhodnúť, že vlastníci nebytových priestorov, do ktorých je vstup zvonku, a teda do spoločných priestorov ani nevchádzajú nebudú platiť, že elektrickú energiu využívaní v spoločných priestorov domu, alebo vlastníci bytov na prízemí nebudú platiť za elektrickú energiu využívanú na výťah.
Spôsob rozúčtovania jednotlivých plnení by mal byť súčasťou zmluvy o výkone správy alebo jej prílohou. Keďže zmluva o výkone správy a jej zmeny sa schvaľujú súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov dome, aj spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek je možné meniť takouto väčšinou.
Aby sme sa však vrátali k zmyslu tohto článku, podľa nášho názoru spôsob rozúčtovania podľa osobomesiacov sa nezakladá na 100 % spravodlivosti voči všetkým vlastníkom tak ako si niektorí vlastníci myslia, okrem toho však spôsobuje problémy medzi vlastníkmi a tiež komplikácie na strane správcu, a preto aj v našej správe uprednostňujeme rozpočítanie spomínaných položiek rovným dielom alebo podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
- Log in to post comments