Ku správcovi príde skupinka vlastníkov alebo zástupca vlastníkov a vraví „my sme si to už schválili“ držiac v ruke podpisový hárok, žiadosť podpísanú vlastníkmi alebo petíciu. Veru stáva sa a nie je to až také ojedinelé.
Vlastníkom sa nechce robiť schôdzu alebo písomné hlasovanie, a tak sa niekedy svojvoľne rozhodnú, že si to sami „obehajú“, správcovi donesú „rozhodnutie vlastníkov“ a postavia ho pred hotovú vec. Takýmto konaním však správcu postavia opäť do nie veľmi lichotivej pozícii, kedy by mal povedať „ale toto nie je platné rozhodnutie vlastníkov“, musíme zvolať schôdzu alebo vypísať písomné hlasovanie.
Koľkokrát ste sa už pristihli pri tom, že uvažujete, že by ste im to už aj uznali? A veru zle by ste urobili.
Tento článok sa venuje nesprávnemu postupu správcu a vlastníkov pri rozhodovaní o odvolaní zástupcu vlastníkov (platí všeobecne na všetky rozhodnutia vlastníkov) vychádzajúc z rozhodnutia Slovenskej obchodnej inšpekcie, ktoré je prílohou tohto článku.
Skutkový stav:
Podľa rozhodnutia SOI správca pochybil v plnení svojich povinnosti a opomenul povinnosť konať s odbornou starostlivosťou tým,že akceptoval ako správca domu Petíciu vo forme prezenčných listín časti vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo veci odvolania legitímne zvolenej zástupkyne vlastníkov v dome. Po obdržaní Petície správca adresoval jednotlivým zástupcom vlastníkov v dome list, v ktorom berie na vedomie a potvrdzuje vôľu vlastníkov.
V zmysle zákona o vlastníctve bytov rozhodnutia vlastníkov v dome sa prijímajú na schôdzi vlastníkov alebo písomným hlasovaním.
Uvedená petícia nebola vykonaná ani písomným hlasovaním ani prijatá na schôdzi vlastníkov bytov. Petícia, ktorá bola správcovi predložená bola súhlasne podporená 31 vlastníkmi zo 78 Aby bolo toto ich „rozhodnutie“ platné a prijaté v zmysle požiadaviek zákona vyvolávajúce záväzne právne účinky jednak pre samotných vlastníkov bytov a zároveň rovnako tak pre správcu predmetného bytového domu, mala byt' nevyhnutne schválená a prijatá zákonne požadovanou formou a to buď' na schôdzi vlastníkov bytov alebo písomným hlasovaním, ktorú môže zvolať' alebo vyhlásiť' v prvom rade ako správca. Právo zvolať' schôdzu alebo vyhlásiť' písomne hlasovanie prichádza u samotných vlastníkov do úvahy až v tom prípade, ak tak neurobí samotný správca na požiadanie štvrtiny vlastníkov.
V rámci svojej odbornej starostlivosti mal tak poučiť vlastníkov bytov predmetného bytového domu o povinnosti prijať uvedené rozhodnutie zákonným spôsobom, aby sa k tejto otázke vedeli vyjadriť' všetci vlastníci bytov v predmetnom bytovom dome a následne o tejto otázke aj kvalifikovane rozhodnúť' požadovanou formou či už na schôdzi vlastníkov zvolanej samotným správcom alebo v písomnom hlasovaní. Z predloženého listu vyplýva, že samotný správca potvrdil uvedené odvolanie.
Právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza, alebo sa prieči dobrým mravom nie je dovolený.
Nedovolenosť je teda daná:
- obsah alebo účel právneho úkonu odporuje zákonu,
- obsah alebo účel právneho úkonu obchádza zákon,
- sa právny úkon prieči dobrým mravom.
Medzi neodmysliteľnú súčasť odbornej spôsobilosti správcu patrí aj znalosť právnej problematiky ohľadom prijímania rozhodnutí vlastníkmi bytov a v prípade ich nesprávneho právneho postupu v zmysle intenciách zákona č. 182/1993 Z. z. je na správcovi takéto „rozhodnutie“, teda prejavenú vôľu v určitej veci vyhodnotiť ako nepostačujúcu a samotných vlastníkov na túto skutočnosť upozorniť a v prípade záväzných právnych účinkov prijať takéto rozhodnutie zákone požadovanou formou ako perfektnosťou právneho úkonu.
Ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. a sú kogentného charakteru, nepripúšťajú ich modifikáciu a ani vylúčenie ich normatívneho účinku. Vlastníci bytov môžu rozhodovať o jednotlivých otázkach, týkajúcich sa správy, len v rámci schôdzí, a to explicitne zákonom stanovenými väčšinami všetkých alebo prítomných vlastníkov bytov. Ide o obligatórnu povinnosť správcu, ktorej sa nemôže zbaviť za žiadnej okolnosti.
V prípade, ak rozhodnutie vlastníkov neobsahuje predpísané náležitosti, správca nemôže predmetné rozhodnutie akceptovať, pretože naň musí hľadieť ako na rozhodnutie prijaté v rozpore so zákonom, ktoré predstavuje v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka neplatné rozhodnutie, ktorého účinky v skutočnosti ex lege nenastali ani nemohli nastať, pričom na takýto záver správca nepotrebuje disponovať ani rozhodnutím súdnej moci či iného správneho orgánu.
V zmysle § 8b ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1992 Z. z.
„Pri správe domu je správca povinný:
a) hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome s odbornou starostlivosťou v súlade s podmienkami zmluvy o výkone správy“...
V zmysle § 14 ods. 1 zákona č. 182/1992 Z. z
„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku.“
V zmysle § 14a ods. 1 zákona č. 182/1992 Z. z
„Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. Termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo rada sú povinní zaradiť hlasovanie o súhlase s inštaláciou nabíjacieho bodu na najbližšiu schôdzu vlastníkov, ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome písomne oznámi správcovi alebo rade záujem o inštaláciu nabíjacieho bodu; ak sa na schôdzi vlastníkov neprijme rozhodnutie, správca alebo rada vyhlásia o tejto veci písomné hlasovanie. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo rada podľa potreby, alebo keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda. O písomnom hlasovaní môžu rozhodnúť vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome aj hlasovaním na schôdzi vlastníkov. Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.“
Rozhodnutie SOI:
Správca bol sankcionovaný pokutou pre porušenie:
- povinnosti podľa § 4 ods. 1 písm. h) zákona č. 250/2007 Z.z. o ochrane spotrebiteľa v zmysle ktorého je predávajúci povinný zabezpečiť poskytovanie služieb spôsobom, ktorý umožní ich riadne použitie,
- § 8b ods. 1 písm. a) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podľa ktorého je správca povinný hospodáriť s majetkom vlastníkov bytov a NP v dome s odbornou starostlivosťou,
- § 14 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov podľa ktorého má vlastník právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu.
V prílohe tohto článku nájdete celé rozhodnutie Slovenskej obchodnej inšpekcie.
- Log in to post comments