Je čas pripraviť si plán údržby a opráv

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje v dvoch prípadoch priamo sankciu pre správcu domu v prípade nesplnenia zákonnej povinnosti. Jednou z týchto povinnosti správcu je v zmysle § 8b ods. 1 písm. g) povinnosť vypracovať a každoročne do 30. novembra vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome predložiť plán opráv na nasledujúci kalendárny rok, ktorý zohľadní najmä opotrebenie materiálu a stav spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a navrhnúť výšku tvorby fondu prevádzky údržby a opráv domu na kalendárny rok. 

V rámci tohto ustanovenia sa stanovuje povinnosť predložiť plán údržby a opráv len správcami, nevzťahuje sa to na spoločenstva vlastníkov bytov, pričom nikde nie je vylúčené, aby to vnímali ako odporúčanie.

Zákon nám nestanovuje presne ako by mal plán údržby a opráv vyzerať, čo však vieme na sto percent povedať je, že obsahom plánu musí byť návrh výšky tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv. 

V pláne údržby a opráv by mal správca vyhodnotiť stav spoločných častí a spoločných zariadení domu s tým, že vlastníkov informuje o dobe platnosti odborných prehliadok a skúšok vyhradených technických zariadení domu, dobe platnosti meračov, a jednoslovne alebo krátkym opisom zhodnotiť stav spoločných častí domu. 

Následne po zhodnotení stavu spoločných častí a spoločných zariadení domu by mal správca navrhnúť plán údržby a opráv, obsahom ktorého sú povinné odborné prehliadky a skúšky a výmeny meračov, ktoré sa budú v budúcom roku realizovať, práce schválené vlastníkmi pre budúci rok a práce, ktoré správca vzhľadom na stav spoločných častí a spoločných zariadení domu odporúča vykonať. 

Tak ako sme vyššie uviedli, súčasťou plánu údržby a opráv je návrh na tvorbu do fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorú je správca povinný objektívne navrhnúť po zhodnotení povinných a odporúčaných prác v dome s prihliadnutím samozrejme na predpokladanú cenu prác.

Plán údržby a opráv má v časti údržby a opráv v dome (mimo povinných odborných prehliadok a skúšok, výmeny merač) a v časti návrhu na tvorbu do fondu prevádzky, údržby a opráv odporúčací charakter. Správca je zodpovedný za to, aby objektívne zhodnotil technický stav domu a navrhol tvorbu do fondu prevádzky, údržby a opráv. Správca však nenesie zodpovednosť ak vlastníci odporúčané práce a tvorbu fondu neschvália.

Pozor na splnenie povinnosti „predložiť“ plán údržby a opráv. Zákon hovorí o povinnosti správcu predložiť plán údržby a opráv. Slovo predložiť si všetci môžeme vykladať ale rôzne. Niektorí plán údržby a opráv len prečítajú na schôdzi vlastníkov, niektorí ho zverejnia na nástenke domu alebo v tom najlepšom prípade doručia všetkých vlastníkom v dome. Vzhľadom k tomu, že za nesplnenie povinnosti predložiť vlastníkom plán údržby a opráv hrozí sankcia v podobe straty nároku na poplatok za správu do doby, do kedy správca riadne nepredloží tento plán údržby a opráv, je potrebné mať na mysli, že plán údržby a opráv musí správca predložiť preukázateľným spôsobom. Správca v prípade námietok zo strany vlastníkov alebo v prípade kontroly musí vedieť preukázať že plán údržby a opráv „predložil“ vlastníkom.

Vzhľadom na existenciu sankcie upravenú priamo v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov máme za to, že najviac preukázateľný spôsob doručenia je doručovanie spôsobom ako správca doručuje konečné vyúčtovanie, aj z dôvodu, že v prípade porušenia týchto povinnosti hrozia správcovi rovnaké sankcie.

Zaradenie plánu údržby a opráv do dokumentácie v rámci konečného vyúčtovania, napríklad do správy o činnosti správcu a jeho riadne doručenie vlastníkom môžeme považovať za splnenie povinnosti predložiť plán údržby a opráv.

Aby ste predišli zbytočným pochybnostiam zo strany vlastníkov upravte si „spôsob predkladania“ v Zmluve o výkone správy, pričom sa nemusí jednať len o tento dokument.