Bankový účet domu, zriadiť dva alebo postačuje jeden?

Informáciu, že každý dom v správe správcu musí mať samostatne zriadený bankový účet v banke už hádam všetci správcovia majú a éru tzv. „zberného účtu“ pre všetky domy máme úspešne za sebou.

Povinnosť zriadenia a vedenia bankového účtu pre každý dom je upravená v § 8 ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nasledovne:

„Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „majetok vlastníkov“) musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu. Správca nesmie využiť majetok vlastníkov vo vlastný prospech alebo v prospech tretích osôb.“

Zákonná povinnosť oddelenia finančných prostriedkov tvoriacich fond prevádzky, údržby a opráv a finančných prostriedkov, ktoré slúžia na úhradu plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, a teda povinnosť viesť samostatné analytické účty osobitne pre každý spravovaný dom má zabezpečiť a zvýšiť prehľadnosť a transparentnosť pri tvorbe a používaní týchto finančných prostriedkov v dome.

V praxi sa stretávame s tým, že mnoho správcov si toto ustanovenie vykladá tak, že musia viesť dva samostatne oddelené bankové účty, kde jeden slúži na financovanie plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov a druhý na fond prevádzky, údržby a opráv. Prakticky to funguje zväčša dvoma spôsobmi, a to buď vlastníci platia celú zálohovú platbu na jeden zo zriadených bankových účtov a správca potom napr. tvorbu fondu prevádzky, údržby a opráv presunie na bankový účet na to zriadený alebo druhý spôsob, ktorý je ale zriedkavejší, že vlastníci platia dve platby, jednou je tvorba fondu prevádzky údržby a opráv a druhou úhrada za plnenia a to každá platba na určený bankový účet.

Takýto výklad je však nesprávny, pretože zákon neukladá správcom povinnosť viesť dva samostatné bankové účty, ale len analytické účty.To v reále znamená, že v rámci jedného bankového účtu by mal správca mať len účtovne vytvorené dva analytické podúčty, ktoré by preukazovali oddelenosť týchto finančných prostriedkov, a teda prostriedkov slúžiacich na úhradu plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv.

Nie je vylúčené, aby správca vlastníkom zriadil dva bankové účty, ale je potrebné si uvedomiť že to spôsobuje vlastníkom zbytočné náklady, ktoré sa platia za vedenie a správu bankového účtu.

To znamená, že ak vlastníci majú záujem, aby mali zriadené dva bankové účty je to v poriadku, ale tiež je v poriadku zriadenie jedného bankového účtu pre dom, pokiaľ správca vedie analytickú evidenciu finančných prostriedkov.