Úver v bytovom dome

Už dlhé roky je štandardom, že bytový dom spláca úver, ktorý bol použitý na opravy, modernizáciu a rekonštrukciu domu alebo aj na vybudovanie nových spoločných častí a spoločných zariadení domu. Je veľmi nereálne, aby bytové domy dokázali v reálnom čase našetriť vo fonde prevádzky, údržby a opráv dostatok finančných prostriedkov potrebných na práce v dome, vzhľadom na to, že zväčša ide o státisíce eur. V podstate dnes už nevyhnutných riešením na udržanie bezpečného stavu bytového domu je požiadať banku alebo Štátny fond rozvoja bývania o úver.

Úprava úveru v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ako základný zákon, ktorý upravuje práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov a tiež vzťahy medzi vlastníkmi a správcom ale aj tretími osobami upravuje v § 14b ods. 2 písm. b) a c) hlasovanie vlastníkov o zmluve o úvere alebo jej zmene a hlasovanie o zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene. V oboch prípadoch je pre schválenie potrebný súhlas dvoch tretín všetkých vlastníkov v dome.

Nedokonalé čítanie a výklad zákona spôsobuje to, že namiesto hlasovania o zmluve o úvere hlasujú vlastníci len o úvere a jeho podmienkach. Takýto postup je v správcovskej praxi zaužívaný tak zo strany správcov ako aj zo strany bánk a Štátneho fondu rozvoja bývania. Je úplne bežné, že otázky, ktoré vlastníci v rámci písomných hlasovaní alebo na schôdzi vlastníkov schvaľujú sú v znení: vlastníci schvaľujú spôsob financovania prác úverom z...., s nasledovnými podmienkami (splatnosť, výška, úrok), vlastníci súhlasia so zabezpečením úveru, vlastníci súhlasia so zvýšením tvorby do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastníci súhlasia so splnomocnením správcu k vybaveniu a podpísaniu právnych dokladov súvisiacich s úverom ,.... . Hoci zákon úplne jasne a zrozumiteľné hovorí o schválení „Zmluvy o úvere“ , málokedy sa stretávame s otázkou v rámci hlasovaní, či vlastníci schvaľujú zmluvu o úvere, ktorej obsahom by už boli podmienky poskytnutia, čerpania a splácania úveru.

Zmluva o úvere

Podstatou zmluvy o úvere je záväzok veriteľa, v našom prípade napr. banky poskytnúť dlžníkovi – vlastníkom bytov a nebytových priestorov finančné prostriedky v dohodnutej výšky, pričom dlžník sa uzavretím zmluvy zaväzuje poskytnuté finančné prostriedky veriteľovi vrátiť v stanovenej lehote spolu s dohodnutými úrokmi.

V prípade, že zmluvu uzatvára spotrebiteľ, čo platí v prípade vlastníkov bytov a nebytových priestor, zmluva o úvere sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka, okrem ustanovení Obchodného zákonníka, ktoré sa týkajú tohto konkrétneho zmluvného typu (§ 497 – § 507 Obchodného zákonníka).

V prípade bytových domov je potrebné dodržať špecifický postup pri uzatváraní zmluvy o úvere, ktorý je upravený len v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Na to aby zmluva o úvere uzatvorená medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a bankou vyvolala právne účinky je potrebné riadne schváliť minimálne:

schválenie zmluvy o úvere rozhodnutím dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
schválenie zmluvy o zabezpečení úveru rozhodnutím dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
schválenie účelu použitia finančných prostriedkov z úveru, pričom úver môže byť účelovo viazaný v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov len na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu
schválenie udelenia splnomocnenia pre správcu alebo spoločenstvo konať a podpisovať v rámci úverového vzťahu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
schválenie účelu použitia finančných prostriedkov z úveru, pričom úver môže byť účelovo viazaný v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov len na opravu, rekonštrukciu alebo modernizáciu spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva domu
schválenie udelenia splnomocnenia pre správcu alebo spoločenstvo konať a podpisovať v rámci úverového vzťahu za vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

V dome sa uzatvára zmluva o úvere v mene všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí sú zastúpení správcom alebo spoločenstvom.

Predčasné splatenie zostatku úveru

V praxi nastávajú situácie, kedy vlastníci majú záujem úver splatiť predčasne, najmä z dôvodu, že majú dostatok finančných prostriedkov na fonde prevádzky, údržby a opráv. O predčasnom splatení úveru by mali vlastníci riadne rozhodnúť. Zastávame názor, hoci sa nie vždy stotožňuje s názorom iných v rámci oblasti správy domov, že na schválenie predčasného splatenia úveru je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome, v rámci schvaľovania účelu použitia finančných prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv. Hoci by sa tieto finančné prostriedky, ktoré sú na fonde prevádzky, údržby a opráv tak či tak použili na splatenie úveru a ich účel použitia je už v rámci schvaľovania zmluvy o úvere vopred daný, vlastníci majú právo rozhodnúť, že sa finančné prostriedky, ktoré sú v reálnom čase na účte fondu prevádzky, údržby a opráv použijú práve na toto predčasné splatenie úveru a nie na iný účel, ktorý bude možno potrebné nevyhnutne realizovať v krátkej dobe, alebo napríklad odstránenie havarijného stavu. Je potrebné uviesť, že pokiaľ sa vlastníci rozhodnú úver splatiť predčasne, mali by vždy myslieť aj na potrebnú finančnú rezervu, ktorá by mala na účte fondu prevádzky, údržby a opráv ostať.

Vzhľadom k tomu, že ide o zásah do finančných prostriedkov vlastníkov, ktorý by síce v budúcnosti s istotou postupne nastal – riadne splácanie úveru, ale nemusí hromadne nastať teraz, a vlastníci si môžu v tomto reálnom čase ponechať finančné prostriedky na iné práce, máme za to, že je potrebný súhlas vlastníkov s použitím kvóra nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome .

Zabezpečenie úveru

S úverom je neodmysliteľné spätý aj inštitút zabezpečenia úveru. Zabezpečenie úveru je viazané na hlavný záväzkový vzťah vyplývajúci z poskytnutého úveru, pričom zabezpečenie úveru môže byť realizované viacerými formami ako sú napríklad ručenie, zriadenia záložného práva, zabezpečenie postúpením pohľadávky, ... .

V prípade zabezpečenie úveru, ktorý bol poskytnutý vlastníkom bytov a nebytových priestorov sa úver zabezpečuje zväčša fondom prevádzky, údržby a opráv domu a vinkuláciou finančných prostriedkov vlastníkov vo výške min. 3 mesačných splátok úveru.

Zabezpečenie úveru je osobitným úkonom, odlišným od samotného úveru. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravil rozhodovanie o „zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene“ osobitne od hlasovania o zmluve o úvere. Na schválenie „ Zmluvy o zabezpečení úveru alebo jej zmene“ je v zmysle § 14b ods. 2 písm. c) potrebný súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov v dome.

Na záver odporúčame, pokiaľ vyhlasujete hlasovanie všeobecne k úveru nespájajte jednotlivé otázky ohľadom úveru do jednej ako napr. vlastníci schvaľujú úver vo výške ... a zabezpečenie úveru.... a zvýšenie tvorby do fondu prevádzky, .... . Jednotlivé časti otázok môžu potrebovať rozdielne kvórum na ich schválenie a zároveň vlastník môže byť pri hlasovaní zmätený ako má zahlasovať pokiaľ s jednou častou otázky súhlasí a s druhou nie.

Zdroj : Valachovič – Grausová – Cirák - Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, komentár.