Pomaly ale iste sa dostávame do obdobia, kedy každého vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na Slovensku bude zaujímať kedy konečne dostane a aký bode výsledok konečného vyúčtovania. Výsledok vyúčtovania je preplatok alebo nedoplatok za služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru. Ideálnym výsledkom by bola nula, kedy by si správca mohol povedať že správne nastavil vlastníkom mesačné zálohové predpisy. Čo je však ideálny výsledok vyúčtovania pre vlastníkov? Správcovia po doručení vyúčtovaní nepočúvajú nič iné ako: prečo mám taký vysoký nedoplatok? prečo je môj preplatok taký nízky ?a prečo má sused preplatok a ja nedoplatok? V týchto vetách sa nájdu tak správcovia ako aj vlastníci.
Ak má vlastník pochybnosti ohľadom konečného vyúčtovania alebo v ňom reálne našiel chybu môže sa obrátiť na správcu domu a podať reklamáciu (po novom „vytknutie vady“). Proces reklamácie má zákonom stanovený postup, preto odporúčame vlastníkom aby si v prvom kroku dali od správcu veci, ktoré im nie sú jasné vysvetliť a až následne v prípade potreby podávali oficiálnu reklamáciu.
Pri poskytovaní služby správy bytových domoch máme na jednej strane správcu, ktorý poskytuje službu v rámci svojej podnikateľskej činnosti a na strane druhej vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, ktorý prijíma toto plnenie nie v rámci svojej podnikateľskej činnosti bez ohľadu na to či ide o vlastníka fyzickú alebo právnickú osobu. Vyjadrenie tohto vzťahu medzi správcom a vlastníkom, ktorý vzniká uzatvorením zmluvy o výkone správy napĺňa charakteristiku spotrebiteľského vzťahu, ktorý nájdeme definovaný v § 52 Občianskeho zákonníka, kde je správca označený ako obchodník a vlastníci ako spotrebitelia.
Zvlášť upozorňujeme, že aj právnická osoba vlastniaca byt či nebytový priestor v bytovom dome, má vo vzťahu k zmluve o výkone správy osobitné postavenie a vo veciach správy sa na ňu hľadí ako na spotrebiteľa a zákon jej priznáva rovnaké postavenie, práva a povinnosti. Uvedené podporujeme uznesením Najvyššieho súdu číslo 1VCdo/5/2019, ktorý sa v tejto veci v prospech právnických osôb vyslovil jednoznačne.
Uznesenie Najvyššieho súdu číslo 1VCdo/5/2019
„Pravidlá na ochranu spotrebiteľa sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické aj právnické osoby.“
Od 1. júla 2024 je v platnosti nový zákon o ochrane spotrebiteľa č. 108/2024 Z. z., ktorý nahradil viaceré právne predpisy. Pojem „reklamácia“ je nahradený pojmom „ Vytknutie vady“ ale my budeme v tomto článku používať zaužívaný pojem reklamácia. Naďalej vo veciach ochrany spotrebiteľa zohráva dôležitú úlohu Občiansky zákonník, ktorý po novom upravuje aj zodpovednosť za vady kúpenej veci, teda problematiku reklamácie. Ak však nie je predmetom reklamácie tovar ale služba je potrebné uplatniť iné pravidlá, ktoré sú upravené v osobitných predpisoch regulujúcich danú službu. Služby, ktoré sú vlastníkom poskytované správcom bytových domov však nemajú osobitnú právnu úpravu reklamačného procesu a preto je aj podľa vyjadrenia na Ústrednom portály verejnej správy potrebné postupovať nižšie uvedených spôsobom. Odporúčame, aby bol postup pri reklamácii konečného vyúčtovania upravený v zmluve o výkone správy. Upravená by mala byť lehota pre vlastníka na podanie reklamácie konečného vyúčtovania, lehota na vybavenie reklamácie (nie dlhšia ako 30 dní), miesto, kontakt, kde je možné podať reklamáciu konečného vyúčtovania a podobne.
Čo je možné reklamovať ?
Pod pojmom reklamácia je potrebné rozumieť uplatnenie nároku spotrebiteľa, ktorým sa dožaduje preverenia správnosti a kvality dodanej služby a odstránenia chýb kvality služieb a tovaru dodaných pri výkone správy.
V rámci konečného vyúčtovania môže vlastník reklamovať v podstate len chyby v postupe spracovania konečného vyúčtovania (výpočte) alebo chybné údaje, ktoré boli do konečného vyúčtovania zadávané (úhrady, odpisy,...) .
Reklamáciu môže vlastník uplatniť :
- v ktorejkoľvek zriadenej kancelárii správcu, v ktorej je to možné
- u inej osoby, ktorú správca oznámil vlastníkovi, napr. v konečnom vyúčtovaní
- prostriedkami diaľkovej komunikácie na adrese sídla alebo miesta podnikania správcu alebo na inej adrese oznámenej správcom, t. j. poštou, e-emailom, vyplnením reklamačného formulára dostupného na webovom sídle správcu
Lehota na uplatnenie reklamácie:
Tak ako sme uviedli už vyššie, lehota na uplatnenie reklamácie konečného vyúčtovania by mala byť riadne schválená ako súčasť zmluvy o výkone správy. Uvedenie lehoty na podanie reklamácie by malo byť neodmysliteľnou súčasťou konečného vyúčtovania spolu s uvedením adresy a kontaktu kde reklamáciu podať.
Z praxe uvádzame, že štandardne je lehota na podanie reklamácie 15-30 dní od doručenia konečného vyúčtovania.
Zákon o vlastníctve bytov vôbec neobsahuje ani len zmienku o reklamácii konečného vyúčtovania a preto v zmysle § 3 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. je potrebné v tejto veci aplikovať Občiansky zákonník a osobitné predpisy („Ak tento zákon neustanovuje inak, vzťahuje sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov Občiansky zákonník a osobitné predpisy“).
Aplikácia § 499 až § 510 Občianskeho zákonníka v rámci reklamácie konečného vyúčtovania znamená, že vlastník môže vady vyúčtovania reklamovať u správcu najneskôr v lehote do 6 mesiacov od doručenia konečného vyúčtovania. Ide o prekluzívnu lehotu, a teda pokiaľ vlastník nepodá v tejto lehote reklamáciu správcovi, vlastníkovi úplne zaniká právo na uplatnenie nároku zo zodpovednosti za vady na súde.
Vydanie potvrdenia o prijatí reklamácie:
Správca je povinný bezodkladne vlastníkovi vydať potvrdenie o prijatí reklamácie. Toto potvrdenie musí obsahovať aj učenie lehoty, v ktorej správca v prípade potvrdenia vady vadu odstráni. Lehota uvedená v potvrdení nesmie byť dlhšia ako 30 dní odo dňa prevzatia podania reklamácie, a to ani v prípade, ak by existoval objektívny dôvod, ktorý správca nemôže ovplyvniť.
Pre účely potvrdenia prijatie reklamácie je postačujúce vyznačenie dátumu a času prijatia a podpisu osoby, ktorá reklamáciu prijala, na kópii reklamácie. V prípade, že s vlastníkom komunikujete elektronicky a reklamácia bola podaná elektronicky potvrdenie vydáva správca rovnakým spôsobom – elektronicky.
Lehota na vybavenie reklamácie:
Vybavenie reklamácie bez ohľadu na výsledok reklamácie nesmie trvať dlhšie ako 30 dní odo dňa uplatnenia reklamácie. Lehota nemôže byť správcom predĺžená, a to ani v prípade, ak by existoval dôvod, ktorý správca nemôže ovplyvniť.
Spôsob vybavenia reklamácie:
V podmienkach výkonu správy a konkrétne konečného vyúčtovania prichádza v prípade uznania reklamácie zo strany správcu jedinou možnosťou nárok na odstránenie vady – oprava konečného vyúčtovania.
V prípade zamietnutia reklamácie je správca povinný písomne oznámiť vlastníkovi dôvody zamietnutia reklamácie. Ak správca reklamáciu zamietne, ak ju nebaví alebo vybaví nie podľa predstáv vlastníka je možnosť domáhať sa reklamácie v premlčacej lehote troch rokov, od kedy vlastník mohol reklamovať konečné vyúčtovanie po prvýkrát.
A na záver :
- ideálne je vyhnúť sa reklamácii a pred jej samotným podaním skúsiť vyriešiť problém so správcom vysvetlením, diskusiou
- pri reklamácii nedoplatku z konečného vyúčtovania platí, že podanie reklamácie nemá odkladný účinok na zaplatenie nedoplatku, a teda vlastník musí zaplatiť nedoplatok aj keď s ním nesúhlasí, aby sa nedostal do omeškania
- správca by sa mal zaoberať aj reklamáciami podanými po termíne, ktorý má stanovený na uplatnenie reklamácie, maximálne však do troch rokov od vzniku skutočnosti, ktorá je predmetom reklamácie
- Log in to post comments