Či už ste v pozícii správcu domu, vlastníka alebo najmä budúceho správcu a povedzme si v takejto situácii sú vzájomné vzťahy niekedy veľmi napäté nezanedbajte postup pri vypovedaní zmluvy o výkone správy a schvaľovaní nového správcu. Aj podľa rozhodnutia Slovenskej obchodnej inšpekcie vás to môže vyjsť draho a aj tak si zákonný postup zopakujete.
V zmysle § 8a ods. zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uzatvoria so správcom písomnú zmluvu o výkone správy. Zmluva o výkone správy, jej zmena alebo zánik schválené podľa § 14b ods. 1 písm. e) sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sú podpísané správcom a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, pričom pravosť podpisov týchto osôb musí byť úradne osvedčená...“
V zmysle § 14b ods. 1 písm. e) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o:
e) zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,...“
Zmena správcu bytového domu nie je zväčša pre vlastníkov a nového správcu prechádzka ružovou záhradou. Stojí za tým náročný proces schvaľovania a ešte ťažší proces odovzdávania domu. V každom prípade nech je to náročné ako chce je potrebné pri všetkých krokoch zachovať zákonný postup, ktorý nám zabezpečí, že zmena správcu bude platná.
V krátkosti si zopakujeme čo je potrebné aby bolo vypovedanie a následne schvaľovanie zmluvy o výkone správy v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. platné a teda aj záväzné pre všetkých vlastníkov v dome:
• vypovedanie zmluvy o výkone správy aj následné schvaľovanie novej zmluvy o výkone správy musia schváliť vlastníci súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
• vyššie uvedené schvaľovanie musí byť realizované len na schôdzi vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní (iný spôsob nie je možný)
• nezabudnite, že tak výpoveď zmluvy o výkone správy ako aj novú zmluvu o výkone správy musí podpísať poverená osoba, ktorá musí byť taktiež schválená súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
• podpisy správcu aj osoby poverenej na podpis výpovede a zmluvy musia byť úradne overené
Prílohou tohto článku je rozhodnutiu Slovenskej obchodnej inšpekcie so sídlom v Prešove predmetom ktorého je šetrenie nesprávneho postupu pri schvaľovaní zmluvy o výkone správy.
Vlastníci a budúci správca v tomto prípade pochybil už v úplnom začiatku a to pri vypísaní písomného hlasovania. Hoci sa to možno niektorým vlastníkom v dome vo všeobecnosti nepáči, najmä ak sú vzťahy so súčasným správcom zlé, vlastníci nemôže pri zvolávaní schôdze alebo vypísaní písomného hlasovania za účelom hlasovania o vypovedaní zmluvy o výkone správy/schvaľovaní zmluvy o výkone správy s novým správcom opomenúť súčasného správcu.
Je potrebné rešpektovať zákon, a teda že schôdzu vlastníkov môže zvolať alebo vypísať písomné hlasovanie môže len správca. Dbajte na to, aby správcovi predložila žiadosť o zvolanie schôdze alebo vypísanie písomného hlasovania ¼ vlastníkov v dome. Až v prípade, že správca na podanú žiadosť reagovať nebude a schôdza alebo písomné hlasovanie sa neuskutoční do 15 dní od podania žiadosti, až vtedy môže schôdzu zvolať alebo vypísať písomné hlasovanie ¼ vlastníkov.
!!! Upozornenie: V prípade hlasovania o výpovedi zmluvy o výkone správy, sú vlastníci pozvánku/oznámenie doručiť aj súčasnému správcovi.
V zmysle § 14a ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„.....Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka.“
Nezabudnite tak v prípade výpovede ako aj v prípade schvaľovania novej zmluvy o výkone správy schváliť osobu poverenú na podpis výpovede a osobu na podpis zmluvy o výkone správy.
V predloženom rozhodnutí SOI boli za pochybenie uznané nasledovné postupy:
• Písomné hlasovanie nevyhlásil ani správca ani ¼ vlastníkov. Pokiaľ je pozvánka resp. oznámenie podpísané len jedným vlastníkom, schválenou komisiou, resp. nie je vôbec ide o pochybenie pri zvolávaní schôdze a vypísaní písomného hlasovania.
• Nebolo preukázané doručenie oznámenia o vypísaní písomného hlasovania všetkým vlastníkom v dome.
• Vlastníci neprijali rozhodnutie o poverení osoby na podpis novej zmluvy o výkone správy
Z predmetného rozhodnutia SOI: „Posledná strana listiny obsahuje podpisovú listinu, kde sa nachádza menný zoznam vlastníkov a súhlas vlastníkov s pristúpením k zmluve o výkone správy, celkový počet vlastníkov súhlasiacich s predloženou zmluvou o výkone správy – 49 vlastníkov bytov. „
Z predmetného rozhodnutia SOI: „Účastník konania nepreukázal výkon správy v bytovom dome ... na základe zmluvy o výkone správy, spĺňajúcej všetky legislatívne požiadavky v súvislosti s jej procesom prijímania a to z dôvodu, že zmluva o výkone správy nebola podpísaná osobou poverenou vlastníkmi na jej podpis v zmysle intencií zákona č. 182/1993 Z. z. a zároveň písomné hlasovanie ohľadom schválenia zmluvy o výkone správy nebolo prijaté podľa pravidiel, ktoré určuje zákon č. 182/1993 Z. z. explicitne bez možnosti odchýlenia sa od týchto zákonom ustanovených požiadaviek na prijímanie rozhodnutí vlastníkov bytov a následnými možnými záväznými právnymi účinkami ex nunc, čím správca ako predávajúci porušil povinnosť zabezpečiť poskytovanie služieb spôsobom, ktorý umožňuje ich riadne použitie v zmysle § 4 ods. 1 písm. h) zákona č. 250/2007 Z. z. za čo účastník konania zodpovedá.“
Podľa vyjadrenia SOI ani dodatočné schvaľovanie podľa pravidiel zákona č. 182/1993 Z. z., tzv. konvalidácia ex post (premena pôvodne neplatného právneho úkonu na platný odpadnutím dôvodu neplatnosti) nie je možná.
Vo všeobecnosti platí, čo vo svojom rozhodnutí uviedla aj SOI, že v prípade ak rozhodnutie vlastníkov neobsahuje neoddeliteľné náležitosti, správca nemôže predmetné rozhodnutie akceptovať, pretože naň musí hľadieť ako na rozhodnutie prijaté v rozpore so zákonom č. 182/1993 Z.z., ktoré môže predstavovať v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka neplatné rozhodnutie, ktorého účinky v skutočnosti zo zákona nenastali ani nemohli nastať, pričom na takýto záver správca nepotrebuje disponovať ani rozhodnutím súdnej moci či iného správneho orgánu.
- Log in to post comments