Pri správe bytových domov a najmä pri preberaní nového bytového domu do správy, kedy musíme myslieť na veľa úkonov, ktoré je hlavne potrebné vykonať správne, my správcovia zanedbávame „povinné doručovanie zmluvy o výkone správy“ (ďalej len „zmluva“). Nejde len o nejakú nedbalú chybu. Táto chyba môže správcov stať peniaze v podobe uloženej pokuty zo strany Slovenskej obchodnej inšpekcie, ako sme už našli vo viacerých rozhodnutiach SOI.
Jednou z výslovných povinnosti správcu domu je v zmysle § 8a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov „povinnosť správcu schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy doručiť každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.“ Touto povinnosťou by malo byť zabezpečené informovanie všetkých vlastníkov v dome o zmluve o výkone správy v aktuálnom znení.
Od roku 2018 je v zákone zavedená aj lehota a to 30 dní od schválenia zmluvy vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, teda od konania schôdze vlastníkov alebo ukončenia písomného hlasovania, v ktorých toto rozhodnutie vlastníci prijali.
Častokrát sa domnievame, že zverejnenie zmluvy na webovom sídle správcu, vyvesenie na nástenke v dome alebo zverejnenie na portály domu je postačujúce. Opak je však pravdou. Spôsob doručenia musí byť preukázateľný, a teda v prípade kontroly musíme vedieť preukázať, že sme tomu ktorému vlastníkovi zmluvu doručili.
Príkladom preukázateľnými spôsobmi doručenia sú napríklad:
- zaslanie doporučenou poštou,
- odovzdanie proti podpisu,
- vhodenie do schránky vlastníka, tu však musia byť svedkovia a spísaný zápis o vhodení, ktorý je svedkami podpísaný,
- alebo doručenie na emailovú adresu v prípade uzatvorenej dohody o elektronickej komunikácii.
Tak ako vždy, aj teraz odporúčame pri tvorení Zmluvy o výkone správy si spôsob doručovania jednotlivých písomnosti v zmluve upraviť.
Zabudnúť netreba aj na doručovanie úplného znenia zmluvy pri zmene Zmluvy o výkone správy.
Ako to však máte s doručovaním návrhu Zmluvy o výkone správy pred jej samotným schvaľovaním?
Zmluva o výkone správy má spotrebiteľský charakter kde vlastníci bytov a nebytových priestorov majú postavenie spotrebiteľa a správca postavenie dodávateľa, ktorý poskytuje služby vlastníkom v rámci svojej podnikateľskej činnosti. Toto tvrdenie potvrdil aj Najvyšší súd v svojom uznesení číslo 1VCdo/5/2019:
„Pravidlá na ochranu spotrebiteľa sa uplatnia aj na zmluvy o výkone správy podľa § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov uzavreté medzi správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov, ktorí sú fyzické aj právnické osoby.“
Vzhľadom na vyššie uvedené je potrebné pri tvorení zmluvy o výkone správy dodržiavať aj ustanovenia § 52 až § 54a Občianskeho zákonníka o spotrebiteľských zmluvách.
Doručovanie návrhu zmluvy je náročné, vo väčšine sa nám to veľmi nechce, a pri veľkých bytových domoch môže následne prísť aj veľké množstvo návrhom a pripomienok s ktorými je potrebné sa vysporiadať. Hoci ide častokrát o náročný proces, ani tento krok nie je vhodné vynechať. Ak sa postavíte na stranu vlastníkov, schválili by ste nejakú zmluvu len tak dvihnutím ruky bez toho aby ste ju videli, resp. ju dostali 15 minúť pred hlasovaním?
Návrh zmluvy predkladá správca vlastníkom pred jej schválením, ideálne najneskôr s pozvánkou na schôdzu alebo ako prílohu oznámenia o vyhlásení písomného hlasovania.
- Log in to post comments