V súvislosti so správou bytových a nebytových domov je neodmysliteľne spätá aj zmena správcu domu. K zmene správcu domu dochádza z dôvodu vypovedania zmluvy o výkone správy buď zo strany vlastníkov alebo pôvodného správcu.
V tomto blogu sa budeme venovať neželanej komplikácii pri zmene správcu z dôvodu vypovedania zmluvy o výkone správy zo strany vlastníkov. Nemusíme si hovoriť, že zmena správcu je relatívne náročný proces, o to viac ak pôvodný správca domu s tým novým odmieta spolupracovať.
Jedným z problémov pri preberaní správy domu, ktorý môže nastať je prepis energií ako napríklad voda, elektrická energia alebo plyn. Štandardne v prípade prepisu na základe písomného formulára potrebujete podpis pôvodného správcu. Pozreli sme sa na to ako brániť záujmy vlastníkov bytov, ktorí riadne dodržali postup pri zmene správcu domu.
V zmysle § 8a ods. 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Dňom skončenia správy domu prechádzajú všetky práva a povinnosti vyplývajúce zo zmlúv, ktoré súvisia so správou domu a ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, alebo zo zmlúv uzatvorených na základe rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome na nového správcu alebo na spoločenstvo.“
V zmysle vyššie uvedeného znenia zákona o vlastníctve bytov a NP je v tomto zákone zakotvená tzv. singulárne sukcesia práv a povinnosti vyplývajúcich zo zmlúv uzatvorených prechádzajúcim správcom na nového správcu.
Predpokladom prechodu týchto práv a povinnosti vyplývajúcich zo zmlúv, ktoré súvisia so správou alebo ktoré boli uzatvorené v mene vlastníkov, je existencia platného zmluvného vzťahu vlastníkov s novým správcom.
Okamihom prechodu vyššie uvedených práv a povinnosti je v tomto prípade deň skončenia zmluvy o výkone správy, a teda deň skončenia účinnosti zmluvy o výkone správy uzatvorenej medzi správcom a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.
V prípade zmeny správcu sa v dodávateľských zmluvách uzavretých správcom v mene vlastníkov subjekt odberateľa právne nemení. Dôvodom je skutočnosť, že v tomto právnom vzťahu vystupuje vždy konkrétny dodávateľa na jednej strane a vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na druhej strane, v mene ktorých koná správca. Zmenou správcu sa automaticky mení len osoba zákonného zástupcu oprávneného v zmluvných vzťahoch týkajúcich sa správy domu vystupovať v mene a na účet vlastníkov. Pri tomto priamom zastúpení tak nedochádza k zmene zmluvnej strany v dodávateľsko-odberateľských vzťahoch, ktoré predchádzajúci správa alebo spoločenstvo dojednali v rámci svojej činnosti.
Súčasná prax dodávateľov energií ako sú dodávatelia vody, elektriny, tepla a plynu však neodpovedá úplne právnej úprave. Tieto subjekty vo väčšine vyžadujú, aby na zmluve o dodávke služby figuroval správca ako odberateľ, pretože on má IČO, a vlastníci bytov a nebytových priestorov nemajú. Spoločnosti dlhodobo opomínajú, že konečným odberateľom týchto služieb sú vlastníci bytov a nebytových priestorov, pričom správca ich len zastupuje. Hoci v zmluvách uvedú názov odberného miesta bytový dom alebo vlastníci bytov a nebytových priestorov, zmluvnou stranou v postavení odberateľa je vždy uvedený správca domu, v niektorých prípadoch sa stretneme so správnou evidenciou.
Praktický problém pri prepise energií nastáva keď pôvodný správca z akýchkoľvek dôvodov odmieta podpísať prepis energií. Dodávatelia energií sa zväčša k tomu postavia tak, že podpis „pôvodného odberateľa“ hoci odberatelia ostávajú nezmenení tak ako sme vyššie uviedli vyžadujú a prepis bez neho neurobia. Takýto postup stavia nového správcu ale najmä samotných vlastníkov do patovej situácie. Nový správca nemá na základe čoho platiť energie (nemá údaje, faktúru, ...) , pôvodný správca platiť pravdepodobne nebude lebo už nie je správcom a s najväčšou pravdepodobnosťou už nedisponuje finančnými prostriedkami vlastníkov. Vlastníci však energie naďalej odoberajú. Dodávateľ ale s vlastníkmi nemusí mať zľutovanie a dom od energií odpojí.
V tomto prípade je nevyhnutné, aby dodávatelia energií v záujme ochrany práv konečných odberateľov rešpektovali zákon o vlastníctve bytov a za predpokladu, že nový správca riadne preukáže, že došlo k zmene správcu domu vykonali prepis energií z dôvodu, že vzhľadom na vyššie uvedené znenie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov dochádza len k zmene zastúpenia a to zo zákona.
Nový správca je povinný preukázať, že vlastníci riadne rozhodli o zmene správcu, predloží podpísanú zmluvu o výkone správy, prípadne aj rozhodnutie vlastníkov o zmene správcu domu.
Na riešenie tejto problematiky sme sa okrem iných pýtali aj jedného z dodávateľov elektrickej energie, ktorý nás usmernil nasledovne:
„Je potrebné zaslať vyplnenú žiadosť o prepis elektrickej energie, ktorá je podpísaná novým správcom domu. Je potrebné uviesť údaje súčasného a nového zákazníka, údaje o odbernom mieste – stav meradla.
So žiadosťou je potrebné doručiť aj Zmluvu o výkone správy.
Po doručení žiadosti, ktorá nie je podpísaná súčasným odberateľom, zašleme výzvy na preukázanie užívateľského práva súčasnému zákazníkovi. V prípade, že zákazník nepreukáže doklad v lehote do 20 kalendárnych dní od doručenia výzvy, má dodávateľ el. energie právo odstúpiť od zmluvy o združenej dodávke elektriny.“
Do termínu vydania tohto blogu nám jeden z našich klientov oznámil, že základe nášho podnetu v znení ako je tento blog im dodávateľ energií vykonal prepis na nového správcu aj bez podpisu pôvodného.
V rámci tejto problematiky sme sa pýtali viacerých dodávateľov, ktorý nám zatiaľ svoje stanovisko neposkytli, preto bude mať táto téma ešte určite na našom webe pokračovanie.
- Log in to post comments