Garážové stojiská ako nebytové priestory, ako postupovať pri počítaní hlasov?

Garáže, garážové stojiská, parkovacie státia a stále dokola. Veľký problém, ktorý nemá jasnú právnu úpravu. Problém nám robia bytové domy, ktorých súčasťou sú veľké garáže – hromadné garáže a v nich označené garážové stojiská. Mnoho správcov sa pasuje s otázkou, ako správne počítať hlasy takýchto priestorov pri rozhodovaní domu v rámci schôdze vlastníkov alebo v písomnom hlasovaní.

Problém však nespôsobuje správca, tento problém už vzniká skôr a to pri projektovaní, kolaudovaní bytového domu a následnom zapisovaní údajov do katastra nehnuteľností.

Aby sme sa dostali ku koreňu problému poďme sa pozrieť na to, čo nám hovorí zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov :

• • Nebytovým priestorom je miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú kolaudačným osvedčením stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie; nebytovým priestorom nie je príslušenstvo bytu ani spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu.
• • Garážou v dome je nebytový priestor v dome, ktorý je kolaudačným osvedčením stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel.
• • Garážovým stojiskom jej plošne vymedzená časť garáže v dome. Garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.

Ako by to teda malo byt? Z vyššie uvedeného vyplýva, že garážové stojisko nie je nebytovým priestorom ale len časť nebytového priestoru – garáže, a toto garážové stojisko je v podielovom spoluvlastníctve daného vlastníka garážového stojiska. 

Pri nových bytových domoch sa nezriedka stretávame so zápisom garážového stojiska na katastri tak, že jednotlivé garážové stojiska sú definované ako nebytové priestory, a nie ako jednotlivé časti nebytového priestoru, teda garáže. Už sme vás vo svojich vyjadreniach niekedy informovali, že takto zapísané garážové stojiská je potrebné vnímať v zmysle katastrálneho zápisu a vlastníctva ako nebytové priestory, a teda im priznať aj samostatný hlas.

Prečo by to tak malo byť? V zmysle zákona č. 162/1995 Z. z., katastrálny zákon „ údaje katastra sa považujú za hodnoverné, pokiaľ sa nepreukáže opak“. Údaje katastra sú teda pre správcu záväzné. 

Slovenská obchodná inšpekcia má však na to iný názor. Pri nedávnom šetrení Slovenská obchodná inšpekcia uložila správcovi pokutu. Dôvodom bolo zistenie SOI: „že správca pri vedení schôdze nepostupoval s náležitou odbornosťou. Správca zodpovedný za zvolanie a vedenie schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov priznal hlasovacie právo 110 vlastníkom bytov a nebytových priestorov, pričom v bytovom dome je len 40 samostatných bytov. Suterén bytového domu pozostáva zo 60 garážových státi a 10 iných priestorov. Podľa § 2 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom, a preto vlastníkovi garážového stojiska nemožno priznať samostatne hlas na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pričom správca bytového domu priznal hlasovacie právo aj vlastníkom garážových stojísk“. 

SOI vo svojom vyjadrení zdôraznila, že neposudzovala a nevyjadrovala sa k vlastníctvu garážového stojiska ako takého, ale posudzovala oprávnenosť hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov bytového domu, ktoré je upravené v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Áno je pravdou, že v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je hlasovacie právo priznané len bytom a nebytových priestorom, pričom garážové stojisko sa za nebytový priestor nepovažuje. Pre určenie vlastníckych práv a k tomu priznanému hlasovaciemu právu by mali byť pre správcu vždy záväzné aktuálne údaje katastra. Ak by sme postupovali v zmysle rozhodnutia SOI, ako má potom správca postupovať pri určovaní spoluvlastníckych podielov v garáži ako celku? Má ich vypočítať a stanoviť sám, hoci na liste vlastníctva je jasne dané, že vlastník vlastní nebytový priestor – garážové stojisko? Nebolo by toto upretie hlasovacieho práva?

Na zamyslenie je tiež ako sa k počítaniu hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov postaví banka alebo ŠFRB, ak vlastníci rozhodujú o úvere. Z praxe vieme, že aj tieto inštitúcie pri prepočítavaní hlasov vlastníkov vychádzajú len z aktuálnych údajov katastra v čase hlasovania v bytovom dome.