Zmeny v stavebnej legislatíve

Nový Stavebný zákon, zákon č. 25/2025 Z. z. nadobudne účinnosť od 1.4.2025.

V súvislosti s novým stavebným zákonom bol prijatý aj zákon č. 26/2025 Z. z. označený ako „ Zberný zákon“, ktorým bolo v súvislosti so zmenami vyvolanými Stavebným zákonom novelizovaných viacero právnych predpisov z dôvodu nevyhnutných úprav a potreby zosúladiť ich s novou stavebnou legislatívou.

Súčasťou „ Zberného zákona“ sú aj zmeny v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré nadobúdajú účinnosť od 1.4.2025. Ide o nasledovné zmeny a doplnenia označené červenou farbou.

§ 1 ods. 2 písmeno c)

Tento zákon sa nevzťahuje na:

byty osobitného určenia okrem bytov stavebne určených na bývanie ťažko telesne postihnutej osoby, najmä bezbariérový byt,
byty v domoch osobitného určenia,
~~rodinné domy ktoré majú len jeden~~ byt domy, ktoré majú len jeden byt alebo len jeden nebytový priestor.

V § 6 ods. 1 písmeno a)

Správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „spoločenstvo“) alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „správca“). Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Povinnosť správy domu vzniká dňom prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. Povinnosť správy domu sa nevzťahuje na:
~~a) rodinné domy,~~ domy, v ktorých sú najviac tri byty alebo najviac tri nebytové priestory, alebo najviac spoločne tri byty a nebytové priestory,
b) domy, v ktorých sú všetky byty a všetky nebytové priestory vo vlastníctve toho istého vlastníka; povinnosť správy vznikne, ak aspoň jeden byt alebo jeden nebytový priestor nadobudne iný vlastník.

V § 6 sa vypúšťa odsek 4

Ak boli v dome uzavreté zmluvy v rozpore s odsekom 3, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy dohodnuté na správu domu, ako aj iné zmluvy uzavreté v rozpore s odsekom 3 sú neplatné.

V § 16 ods. 4

Ak je v dome vo vlastníctve bytového družstva nebytový priestor, ktorý vznikol na základe rozhodnutia o ~~zmene užívania stavby~~ zmene v užívaní stavby zo spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu a nejde o prístavbu nebytového priestoru, prechádza tento nebytový priestor pri prevode bytov do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu sa určuje podľa § 5 ods. 1 písm. b); rovnako sa postupuje aj pri nebytových priestoroch, na ktorých financovaní sa podieľali svojimi členskými podielmi len nájomcovia bytov v dome alebo ich právni predchodcovia. Ak bytové družstvo uzavrie zmluvu o prevode vlastníctva takýchto nebytových priestorov, táto zmluva je neplatná. Nájomné za užívanie takýchto priestorov je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 10 ods. 2) príslušného domu.

§ 22 ods. 4

Ak stavebník domu, ktorého výstavba bola začatá na základe ~~stavebného povolenia~~ rozhodnutia o stavebnom zámere, odpredá počas výstavby byty alebo nebytové priestory, uzatvára s budúcim vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru zmluvu podľa odseku 1.

§ 32j

Na účely § 2 ods. 1 písm. d), e), p) a r) sa ~~do 31. marca 2025~~ kolaudačným osvedčením rozumie kolaudačné rozhodnutie stavebného úradu vydané do 31. marca 2025, ako aj kolaudačné rozhodnutie stavebného úradu vydané od 1. apríla 2025, ak Stavebný zákon ustanovuje, že sa na kolaudáciu stavby použijú všeobecne záväzné právne predpisy účinné do 31. marca 2025.

Poznámky pod čiarou k odkazom 13, 15ab a 15b znejú:

13)Napríklad § 18 Stavebného zákona.

15ab) § 2 ods. 9 Stavebného zákona.

15b) § 5 ods. 3 Stavebného zákona.“

Nový Stavebný zákon účinný od 1.4.2025 má najmä :

posilniť postavenie vlastníkov pozemkov a stavieb a ich práva k stavbe
zjednodušiť proces prípravy výstavby tým, že opúšťa doterajšie dvojzložkové rozhodovanie, ktorým bolo územné rozhodovanie a stavebné povoľovanie a zavádza sa len jedno konanie o stavebnom zámere
ponecháva stavebnú agendu na obci, pričom obce môžu zriaďovať stavebné obvody obdobne ako súčasné spoločné obecné úrady
spresniť správne konanie a procesné práva a povinnosti účastníkov konania a dotknutých osôb a obsah výstupných rozhodnutí
ustanoviť dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti Stavebného zákona, a teda aby sa tieto nepovolené stavby do určitého času dodatočne osvedčili alebo odstránili
upresniť priestupky a iné správne delikty a rozšíriť okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe (napr. zhotoviteľ stavby, stavebný dozor)
zvýrazniť dôležitosť účasti oprávnených osôb vo výstavbe, najmä upresnenie oprávnení a zodpovednosť projektanta, stavbyvedúceho, zhotoviteľa stavby, stavebný dozor, geodeta a statika v príprave výstavby a pri zhotovovaná stavby

Niekoľko otázok a odpovedí o novom Stavebnom zákone :

Podľa nového Stavebného zákona sa budú nové stavby povoľovať od 1.4.2025. Budú sa však po nadobudnutí účinnosti nového Stavebného zákona povoľovať všetky stavby? Nie. Niektoré stavby sa naďalej budú povoľovať podľa súčasného stavebného zákona (vymedzené v § 84 nového Stavebného zákona) ako napríklad :

Doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na vybavenie
a)podania doručeného príslušnému stavebnému úradu do 31. marca 2025, vrátane ohlásenia stavby,
b)konania začatého na stavebnom úrade do 31. marca 2025 na žiadosť stavebníka,
c)konania týkajúceho sa nariadenia opatrení na stavbách vo verejnom záujme, vrátane odstránenia stavby, prerokovania priestupkov vo výstavbe, ukladania pokút za správne delikty vo výstavbe a výkonu rozhodnutia, začatého na stavebnom úrade podľa doterajších predpisov do 31. marca 2025.

Ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané územné rozhodnutie podľa doterajších predpisov, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj pre vybavenie žiadosti o stavebné povolenie, povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025 vrátane vydania záväzných stanovísk pre tieto konania.

Ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov, ak sa územné rozhodnutie nevyžadovalo, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj na vybavenie žiadosti o povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025 vrátane vydania záväzných stanovísk pre tieto konania.

Doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 sa použijú na

a)preskúmanie spôsobilosti stavieb na užívanie vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba spĺňa podmienky na preskúmanie jej spôsobilosti na užívanie podľa doterajších predpisov a vlastník stavby podá žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie do 31. marca 2029,
b)konanie o dodatočnom povolení stavby vrátane vydávania záväzných stanovísk pre tieto konania, ak stavba nespĺňa podmienky, aby ju bolo možné považovať za stavbu postavenú v súlade s platnými predpismi podľa doterajších predpisov, ani podmienky na preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie podľa doterajších predpisov alebo podľa písmena a) a vlastník tejto stavby podá žiadosť o dodatočné povolenie stavby od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029.

Presné znenie § 84 spolu s úplným znením Stavebného zákona nájdete tu: https://www.slov-lex.sk/ezbierky/pravne-predpisy/SK/ZZ/2025/25/20250401.html

Budú rozhodnutia vydané do 31.3.2025 platiť aj po 1.4.2025?

Áno. Právne vzťahy vzniknuté podľa doterajších predpisov ostávajú zachované. Rovnako platí, že lehoty stanovené v týchto rozhodnutiach lehoty plynú ďalej až do ich uplynutia.

Podľa akej úpravy sa dokončia konania začaté do 31.3.2025?

Konania začaté do 31.3.2025 na žiadosť stavebníka sa dokončia podľa súčasnej právnej úpravy. Rovnako sa podľa súčasnej právnej úpravy budú vydávať aj záväzné stanoviská dotknutých orgánov pre tieto konania. Výnimka platí v prípade záväzných stanovísk orgánov územného plánovania. Tie sa budú vydávať už podľa novej právnej úpravy, účinnej od 1.4.2025.

Ak už bolo vydané platné územné rozhodnutie podľa súčasného stavebného zákona, podľa akého režimu po 31.3.2025 prebehnú ďalšie povoľovacie konania (stavebné konanie, skúšobná prevádzka, kolaudácia, zmena územného rozhodnutia)?

Ak existuje platné územné rozhodnutie, následné povoľovacie konania po 31.3.2025 prebehnú podľa súčasnej právnej úpravy. Rovnako, podľa súčasného stavebného zákona prebehnú všetky povoľovacie konania v prípade, ak už bolo do 31.3.2025 vydané stavebné povolenie, pre ktoré sa nevyžadovalo územné rozhodnutie.

Zdroj: POLÁČEK & PARTNERS s. r. o.