Potrebovali by sme stanovisko pre jeden bytový dom, ktorý máme v správe ohľadom odvolania zástupcu vlastníkov. V dome sú vlastníci dlhodobo nespokojní so zástupcom vlastníkov a tak vo februári prebehlo hlasovanie ohľadom voľby nového zástupcu vlastníkov (pís. hlasovaniu predchádzala schôdza, kde bol počet hlasov nedostatočný, v písomnom bol nový zástupca potvrdený nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov).
Mali sme za to, že voľbou "nového" automaticky zaniká funkcia "starému", avšak ten "starý" sa nechal počuť, že on sa nevzdal a tak sú nateraz zástupcovia dvaja.
Plánujeme vyhlásiť ešte jedno písomné hlasovanie, kde potvrdíme odvolanie "starého" zástupcu. Je to správny postup? Naozaj voľbou nového funkcia predchádzajúcemu nekončí?
Odpoveď:
V zmysle § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„Komunikáciu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy a prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14 až 14b.“
V zmysle § 14b ods. 1 písm. h) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
„ Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o
h) výške odmeny zástupcu vlastníkov“
Pre voľbu zástupcu vlastníkov sa použije ustanovenie § 14b ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov:
O veciach, ktoré nie sú upravené v odsekoch 1 až 3, je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania.
Je potrebné si uvedomiť, že v prípade hlasovania vo veci zástupcu vlastníkov bytov sa používajú dve rôzne kvóra. Na voľbu a odvolanie zástupcu vlastníkov je postačujúci súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, ktorí sa zúčastnili na schôdzi vlastníkov alebo písomného hlasovania, kdežto na odsúhlasenie výšky odmeny pre zástupcu vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov v dome.
Zákon zánik funkcie zástupcu vlastníkov výslovne neupravuje, ale z povahy veci možno vyvodiť dôvody zániku tejto funkcie nasledovne:
strata vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru úmrtie odvolanie odstúpenie uplynutie funkčného obdobia, ak bol zástupca vlastníkov zvolený na určitú dobu.
Ak vlastníci volia zástupcu vlastníkov v dome, voľbou nového zástupcu nedochádza automaticky k zániku funkcie pôvodného zástupcu vlastníkov. Ak pred alebo popri voľbe zástupcu vlastníkov nedošlo k jednému z vyššie uvedených dôvodov zániku funkcie zástupcu vlastníkov, môžeme mať za to, že nový zástupca bude vykonávať funkciu popri skôr zvolenému zástupcovi. Tento problém je možné vyriešiť v zmluve o výkone správy, kde si vlastníci určia počet zástupcov vlastníkov a aj skutočnosť, že voľbou nového zástupcu/zástupcov vlastníkov dochádza k ukončeniu funkcie pôvodných zástupcov.
V tomto Vašom prípade odporúčam momentálne vyhlásiť písomné hlasovanie vo veci odvolania zástupcu vlastníkov, bude to najistejší postup.